Çankaya Gayrimenkul Avukatı

Çankaya Gayrimenkul Avukatı arayan taşınmaz sahipleri, alıcılar, kiracılar ve mülkiyet uyuşmazlığı yaşayan bireyler için, bu sayfada Ankara Çankaya özelinde gayrimenkul hukukunun nasıl işlediğini, hangi dava ve işlem türlerinin bulunduğunu, gerekli belgeleri ve dikkat edilmesi gereken hukuki adımları bilgilendirici bir dille aktarıyoruz. Amacımız; taşınmaza ilişkin bir işlem ya da uyuşmazlıkta doğru yolun belirlenmesi, belgelerin eksiksiz hazırlanması ve süreç boyunca hak kaybını önlemeye yönelik adımların titiz bir takip anlayışıyla yürütülmesi konusunda hukuki destek sunmaktır.

Gayrimenkul (taşınmaz) hukuku, esas olarak Türk Medeni Kanunu’nun mülkiyet ve tapu siciline ilişkin hükümleri ile Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde yürütülür. Kat mülkiyeti ilişkileri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kamu eliyle taşınmaz edinimi ise 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında değerlendirilir. Her uyuşmazlığın kendine özgü koşulları bulunduğundan, izlenecek yol taşınmazın hukuki durumuna ve tarafların ilişkisine göre belirlenir; bu nedenle sürecin başında hukuki değerlendirme yapılması önem taşır.

Gayrimenkul Hukukunun Kapsamı ve Temel Kavramlar

Gayrimenkul hukuku, bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet ve sınırlı ayni hakların kazanılması, kullanılması, devredilmesi ve korunmasıyla ilgilenir. Türk hukukunda taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapu siciline tescil ile kazanılır; tapu kaydı, üçüncü kişiler bakımından da belirleyici olan resmî bir güvence işlevi görür. Mülkiyet hakkının yanında; irtifak hakları (geçit, intifa gibi), taşınmaz rehni (ipotek) ve şerhler de tapu sicilinde yer alarak taşınmazın hukuki durumunu şekillendirir. Bir taşınmazı satın almadan, kiraya vermeden ya da bir uyuşmazlığa taraf olmadan önce tapu kaydının, üzerindeki hak ve kısıtlamaların ve varsa şerhlerin incelenmesi, ileride doğabilecek sorunların önüne geçilmesi bakımından yerinde bir yöntemdir. Aşağıda uygulamada en sık karşılaşılan dava ve işlem türlerini ayrı başlıklar altında ele alıyoruz.

Tapu İptali ve Tescili Davaları

Tapu iptali ve tescili davası, tapu sicilindeki bir kaydın gerçek hukuki duruma aykırı olduğu iddiasıyla açılan ve kaydın düzeltilmesini amaçlayan bir davadır. Bu tür davalarda, taşınmazın mülkiyetinin gerçekte kime ait olması gerektiği tartışılır ve mahkemece haklı bulunması hâlinde mevcut kayıt iptal edilerek gerçek hak sahibi adına tescil yapılır. Davanın dayanağı, somut olayın özelliğine göre farklı hukuki sebeplere dayanabilir; bu nedenle dosyanın en baştan doğru hukuki temele oturtulması sürecin sağlıklı ilerlemesi açısından belirleyicidir.

Yolsuz Tescil ve Hukuki Sebepler

Yolsuz tescil, geçerli bir hukuki sebebe dayanmadan ya da sonradan ortadan kalkan bir sebebe dayanarak tapuya yapılan tescili ifade eder. Hile, irade sakatlığı, ehliyetsizlik, sahtecilik ya da geçersiz bir sözleşmeye dayanan devir gibi durumlarda tescilin yolsuz hâle geldiği ileri sürülebilir. Bu hâllerde gerçek hak sahibi, kaydın düzeltilmesini talep edebilir. Yolsuz tescile dayanan taleplerde, iyi niyetli üçüncü kişilerin tapuya güvenerek kazandığı hakların korunmasına ilişkin kurallar da devreye girebildiğinden, taşınmazın el değiştirme geçmişinin ve tarafların iyi niyet durumunun ayrıntılı biçimde incelenmesi gerekir.

Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma)

Muris muvazaası, miras bırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı satış ya da başka bir işlem gibi göstererek devretmesi durumunu ifade eder. Bu iddiaya dayanan tapu iptali ve tescili davalarında, işlemin görünürdeki niteliği ile tarafların gerçek iradesi arasındaki çelişki incelenir. Devrin bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği, taşınmazın gerçek değeri ile işlemde gösterilen bedel arasındaki fark, miras bırakanın ekonomik durumu ve olayın bütününden çıkan diğer olgular değerlendirmeye dâhil edilir. Saklı payı zedelenen mirasçılar bakımından ayrıca tenkis talepleri de gündeme gelebildiğinden, hangi hukuki yolun tercih edileceğinin somut dosyaya göre belirlenmesi önem taşır.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası

Ortaklığın giderilmesi, diğer adıyla izale-i şuyu davası, bir taşınmaza birden fazla kişinin paylı ya da elbirliği hâlinde malik olduğu durumlarda, ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla açılır. Paydaşlar taşınmazın kullanımı, satışı veya paylaşımı konusunda anlaşamadığında, her bir paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Ortaklık iki şekilde giderilebilir: taşınmazın aynen (fiilen) bölünerek paylaştırılması ya da bunun mümkün olmadığı hâllerde açık artırma yoluyla satılarak bedelin paylar oranında dağıtılması. Uygulamada, özellikle kat mülkiyetine elverişli olmayan ya da fiilen bölünemeyen taşınmazlarda satış yoluyla giderim daha sık gündeme gelir. Bu davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Sürecin başında, taşınmazın niteliğine göre aynen taksimin mümkün olup olmadığının ve satış hâlinde payların nasıl dağıtılacağının değerlendirilmesi, tarafların beklentilerinin gerçekçi bir zemine oturtulmasına yardımcı olur.

Kira Hukukundan Doğan Uyuşmazlıklar

Kira ilişkileri, Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmelerine ilişkin hükümleri kapsamında düzenlenir; konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kiracıyı koruyucu özel kurallar öngörülmüştür. Kira bedelinin belirlenmesi, artış oranları, sözleşmenin sona ermesi ve tahliye gibi konular sık karşılaşılan uyuşmazlık başlıklarıdır. Kira ilişkisinin yazılı bir sözleşmeye dayanması, tarafların hak ve yükümlülüklerinin belirlenmesi bakımından kolaylaştırıcı olsa da, sözleşmenin bulunmadığı durumlarda da ilişki kanun hükümlerine göre değerlendirilir.

Kira Tespiti ve Kira Bedelinin Uyarlanması

Kira bedelinin güncel koşullara göre yeniden belirlenmesi gerektiğinde kira tespiti davası açılabilir. Bu davada mahkeme, taşınmazın konumu, niteliği ve emsal kira bedelleri gibi ölçütleri dikkate alarak kira bedelini belirler. Uzun süreli sözleşmelerde, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan ve tarafların baştan öngöremeyeceği olağanüstü değişiklikler nedeniyle edimler arasındaki denge önemli ölçüde bozulmuşsa, kira bedelinin uyarlanması da talep edilebilir. Artış oranlarına ilişkin sınırlamalar ve tespit davasının koşulları kanunla belirlendiğinden, bu sayfada belirli bir oran ya da tutar taahhüt edilmemekte; her dosyanın güncel mevzuat ve emsaller çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiği belirtilmektedir.

Tahliye Davaları ve İcra Yoluyla Tahliye

Kiracının taşınmazdan tahliyesi, yalnızca kanunda sayılan sebeplerin varlığı hâlinde mümkündür. Kira bedelinin ödenmemesi, kiraya verenin ya da yakınlarının konut veya işyeri gereksinimi, taşınmazın yeniden inşası ya da esaslı onarımı, tahliye taahhüdü veya kiracının sözleşmeye aykırı davranışları gibi hâller kanunda düzenlenen tahliye sebepleri arasındadır. Kira bedelinin ödenmemesi durumunda, kiraya veren icra yoluyla tahliye sürecini de işletebilir; bu yolda kiracıya ödeme için süre verilir ve süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye gündeme gelir. Tahliye sebeplerinin her biri kendine özgü koşullara, sürelere ve bildirim şekillerine bağlı olduğundan, hangi yolun izleneceğinin somut duruma göre belirlenmesi hak kaybını önlemeye yönelik bir yaklaşımın parçasıdır.

Kat Mülkiyetinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar

Aynı yapıda birden çok bağımsız bölümün bulunduğu taşınmazlarda, malikler arasındaki ilişkiler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenir. Ortak yerlerin kullanımı, yönetim planına aykırılıklar, aidat ve gider paylaşımına ilişkin anlaşmazlıklar, projeye aykırı tadilatlar ve yöneticinin sorumluluğu gibi konular bu alanda sık görülen uyuşmazlıklardır. Kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri yönetim planı ve kanun hükümleriyle çerçevelenir; ortak yerlere yapılan müdahalelerin önlenmesi veya aidat alacaklarının tahsili gibi taleplerde izlenecek yol, uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenir. Kat mülkiyetinden doğan davalarda görev genellikle sulh hukuk mahkemesindedir; ancak talebin niteliğine göre farklı değerlendirmeler gündeme gelebileceğinden, dosyanın baştan doğru mahkeme ve doğru talep ekseninde kurulması önem taşır.

Gayrimenkul Satış Vaadi ve Önalım (Şufa) Hakkı

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, tarafların ileride bir taşınmazın satışını gerçekleştirmeyi taahhüt ettikleri sözleşmedir. Bu sözleşmenin geçerli olabilmesi için kural olarak noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir; ayrıca tapu kütüğüne şerh edilmesi, hakkın üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesi bakımından koruyucu bir işlev görür. Satış vaadine rağmen devrin gerçekleştirilmemesi hâlinde, koşulları varsa tapu iptali ve tescili istemiyle dava açılması gündeme gelebilir.

Önalım (şufa) hakkı ise, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda payını üçüncü bir kişiye satan paydaşa karşı, diğer paydaşların o payı öncelikli olarak satın alma hakkını ifade eder. Bir paydaş payını dışarıdan birine sattığında, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak aynı koşullarla payı devralmak isteyebilir. Bu hakkın kullanılması, kanunda öngörülen hak düşürücü sürelere tabidir; satışın öğrenilmesinden ve tapuda gerçekleşmesinden itibaren işleyen süreler kaçırıldığında hak kullanılamaz hâle gelebilir. Bu nedenle önalım hakkına ilişkin bir durumda, sürelerin ve satış koşullarının vakit geçirmeden değerlendirilmesi önem taşır.

Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma

Kamulaştırma, idarenin kamu yararı gerektiren bir amaç için özel mülkiyetteki taşınmazı, bedelini ödeyerek kanunda öngörülen usulle edinmesidir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, bu sürecin aşamalarını, bedel tespitini ve taşınmaz malikinin haklarını düzenler. Malik, kamulaştırma işlemine ya da belirlenen bedele ilişkin itiraz ve dava yollarına başvurabilir. İdarenin, usulüne uygun bir kamulaştırma yapmaksızın taşınmaza fiilen el atması ya da imar uygulamalarıyla taşınmazın kullanımını hukuka aykırı biçimde kısıtlaması hâlinde ise kamulaştırmasız el atma gündeme gelir; bu durumda malik, taşınmazın bedeline ya da uğradığı zararın giderilmesine yönelik taleplerde bulunabilir. Bu tür işlemlerde sürelerin ve başvuru mercilerinin doğru belirlenmesi, hakların korunması bakımından belirleyicidir.

Dava Süreci, Gerekli Belgeler ve Süreler

Gayrimenkul uyuşmazlıklarında süreç, genel hatlarıyla dosyanın hazırlanması, dava veya başvurunun yapılması, delillerin toplanması, gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesi ile karar aşamalarından oluşur. Taşınmazın değeri, sınırları veya niteliğine ilişkin tespitlerin gerektiği dosyalarda, mahkemece atanan bilirkişilerin görüşü ve keşif tutanakları önemli rol oynar. Bu noktada, mahkeme uzmanı olarak görev yapan bilirkişilerin değerlendirmeleri, teknik konuların aydınlatılmasına katkı sağlar.

Belgeler bakımından; güncel tapu kaydı ve takyidatlar, varsa satış veya kira sözleşmesi, veraset ilamı, imar durumu ve çap belgeleri, ödeme ve banka kayıtları ile taşınmazın konumunu gösteren belgeler dosyanın temelini oluşturur. Belgelerin tam ve tutarlı olması, sürecin gereksiz yere uzamasını önlemeye yardımcı olur. Sürelere gelince; tapu iptali gibi mülkiyete ilişkin bazı taleplerin niteliğine göre değişen kurallar, kira ve tahliyeye ilişkin bildirim süreleri, önalım gibi haklarda hak düşürücü süreler söz konusudur. Bu süreler kanunla belirlendiğinden ve olayın niteliğine göre değiştiğinden, bu sayfada kesin gün sayısı taahhüt edilmemekte; her dosyanın güncel mevzuat açısından ayrıca değerlendirilmesi gerektiği vurgulanmaktadır.

Sık Karşılaşılan Sorunlar

Gayrimenkul işlemlerinde en sık karşılaşılan sorunlar; tapu kaydının satın almadan önce yeterince incelenmemesi, üzerinde ipotek, haciz veya şerh bulunan taşınmazların bu kısıtlamalar fark edilmeden devralınması, sözlü anlaşmalara dayanılarak yazılı sözleşme yapılmaması ve kira ilişkilerinde tahliye sebeplerinin ya da bildirim usullerinin göz ardı edilmesidir. Paylı taşınmazlarda paydaşlar arasındaki iletişimsizlik, ortaklığın giderilmesi davalarının kaçınılmaz hâle gelmesine yol açabilir. Bu tür sorunların önüne geçmek için işlem ya da uyuşmazlığın başında tapu durumunun incelenmesi, sözleşmelerin yazılı ve açık biçimde düzenlenmesi ve sürelerin dikkatle takip edilmesi yerinde bir yaklaşımdır.

Çankaya ve Ankara Genelinde Gayrimenkul Hukuku Desteği

Taşınmazın aynına ilişkin davalarda, kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir; bu nedenle Çankaya sınırları içindeki bir taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda Ankara adliyelerindeki görevli mahkemeler devreye girer. Tapu iptali ve tescili gibi davalar asliye hukuk mahkemelerinde, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıkların önemli bir kısmı ise sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Çukurambar, Kızılay, Kavaklıdere, Söğütözü ve Oran gibi Çankaya’nın farklı bölgelerinde yer alan konut ve işyerlerine ilişkin işlemlerde, ilgili tapu müdürlüğü ve belediye birimleriyle yürütülen adımların yerel işleyişe uygun biçimde planlanması süreci kolaylaştırır. Bu bölümde, bölgeye özgü işlem pratiklerini ve dikkat edilmesi gereken noktaları bilgilendirici bir dille aktarıyoruz.

Sürecin Takibinde Hukuki Desteğin Rolü

Gayrimenkul uyuşmazlıkları, belge yoğun, teknik değerlendirme gerektiren ve sürelere bağlı işlemlerden oluşur. Bu nedenle sürecin başında doğru hukuki yolun belirlenmesi, dosyanın bütün olarak hazırlanması ve mahkeme ile kurumlar nezdindeki adımların düzenli biçimde takip edilmesi önem taşır. Hukuki destek kapsamında; tapu kaydının ve taşınmazın hukuki durumunun incelenmesi, sözleşmelerin hazırlanması veya gözden geçirilmesi, uygun dava veya başvuru türünün değerlendirilmesi, gerekli belgelerin listelenerek hazırlanması ve süreç boyunca sürelerin takip edilmesi gibi adımlar yürütülür. Bu sayfada herhangi bir sonuç taahhüdünde bulunulmamakta; yalnızca sürecin nasıl işlediği ve dikkat edilmesi gereken noktalar bilgilendirme amacıyla aktarılmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

İlgili Hizmetler

Gayrimenkul uyuşmazlıkları çoğu zaman diğer hukuk alanlarıyla birlikte gündeme gelir; taşınmaz edinimi ve paylaşımı, boşanmadaki mal rejiminin tasfiyesiyle ya da yabancılar bakımından vatandaşlık ve yatırım süreçleriyle kesişebilir. Çalışma alanlarımızın tümüne Çankaya hukuk hizmetleri sayfamızdan ulaşabilirsiniz.